부동산 경매
*경매
-채권자의 신청(채무자가 빌린 돈, 이자를 갚지 않게 되는 경우)-> 채권자 (기한의 이익을 상실했다)
=>법원에 신청( 채무자의 부동산을 처분 요청-> 채권자(돈) 회수를 위해
==> 부동산 경매의 목적
이에 법원: 채권자의 경매신청서와 첨부서류 검토, 심사
->(적법하다고 인정될지) 경매개시결정
-> 관할 등기소 등기관에게 경매개시 사실=> 등기사항 전부증명서(등기부)공시 하도록 촉탁
=> 해당 부동산에 경매가 시작됨을 누구나 볼 수 있게 공시
⁕ 채무자(소유자)에게 '당신의 재산이 경매된다'는 사실을 반드시 알려야 함. ---> "경매개시결정 정본을 송달한다."
-> 송달 되지 않은 경우->경매 진행 안됨. 만약 진행되어도 추후 무효 사유가 됨
* 강제경매
채권자가 채무자에게 차용증을 받고 돈을 빌려준 경우, 이에 돈을 갚지 아니할 시 차용증으로 법원에 경매신청
(but, 대여금을 반환하라는 확정판결을 받아 경매를 신청)
-> 단, 여기서 확정판결을 받는 데까지 몇 개월이 소요될 수 있음.
-->이에 악의적인 채무자가 있다면 이 기간에 부동산 양도, 담보대출 등을 할 수 있음
↳채무자가 소유한 부동산을 가압류 한 후 "강제경매"를 진행해야 한다
* 담보권 실행 경매
금융기관에서 채무자의 부동산을 담보대출 한 경우 근저당설정을 하게 되는데 채무자가 이자를 내지 않거나, 기한의 이익을 상실 할 경우 담보권 실행 경매를 진행할 수 있다.
->별도의 소송이 없이 금융기관은 법원에 부동산 매각을 신청할 수 있다.
=> 별도의 집행권원 없어도 근저당권 등 담보권 실행으로 경매를 진행 할수 있다
or
=>법원 판결문, 확정된 지급 명령, 화해조서, 공정증서, 공증문서 등으로 강제 경매 신청 가능
-> 채무자의 부동산을 압류 후 매각
*배당: 매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 것
-> 배당 순서: 법원에서 배당표를 작성해 시행한다.=> 배당요구 종기일까지 해 부동산의 채권자들 서류 제출을 요구함
**여기서 반드시 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있는 채권자
-집행력이 있는 정본을 가진 채권자
- 주택 임대차 보호법에 의한 소액 임차인과 확정일자부 임차인
-저당권자, 가압류 채권자, 민법 및 상법 기타 법률에 따라 우선 변제권을 가진 채권자
- 근로기준법에 의한 임금 채권자
-상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자
-경매개시결정 등기 후 체납된 조세 및 기타 공과금 채권
- 경매개시결정 등기 후 담보가 등기권자와 전세권자, 기타 일반 채권자.
**배당요구 하지 않아도 배당 받는 채권자
-경매를 신청한 채권자
-첫 경매개시결정을 등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자
- 임차권 등기권자 ( 경매 개시 결정전 임차권을 등기한 임차인, 경매개시결정 후 배당요구를 한 경우만 가능 )
- 체납처분에 의한 압류등기권자
- 배당요구 종기까지 한 경매 신청에 의해 이중 개시 결정이 된 경우 뒤의 압류채권자
- 가압류 집행한 채권자
- 국세, 지방세 및 압류한 교부 청구권자
- 최우선 순위가 아닌 용익권 자, 저당권자, 담보 가등기권자, 경매로 등기가 소명하는 채권자
※ 최우선 변제권을 가진 소액 임차인
- 첫 경매개시결정 등기 전에 대항력을 갖추고 배당 종기까지 배당요구를 한 경우
->보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 배당 됨
⁎ 매각 준비
① 호가경매: 매각 기일에 함
② 기재 입찰: 매각 기일에 입찰 및 개찰 하게 함.
③ 기간 입찰: 입찰 기간 이내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰
- 감정평가로 시작 ( 시세 파악, 공인된 감정 평가 기관에 의뢰-> 쇄신된 평가금액=> 최초 매각 가격)
- 현황조사 (법원-> 집행관에게 현황 보고서 작성을 명함 => 2주 이내 조사 완료 제출)
↳현황보고서란 : 부동산의 현황, 점유 관계, 차임과 보증금 기타 현황에 대한 보고서
-매각 물건 명세서 작성 : 현황 조사 보고서 + 감정평가서 => 누구나 볼 수 있게 법원 비치
↳매각 물건 명세서란: 부동산의 표시, 점유자의 권원과 기간, 월 차임, 전입신고일 or 사업자 등록일
- 매각 기일 및 입찰 방법 등의 지정, 공고
-> 매각 방법: 매각 14일 전 공고, 입찰 예정자가 매각 기일-> 기일 입찰표를 제출
=> 법원 경매 정보 사이트 유료 경매 사이트, 신문공고...
↳해당 부동산의 ' 매각 물건 명세서, 현황조사 보고서, 감정 평가서... 경매 정보 확인 가능
⁕ 입찰(매각일)
-필요한 것 => 입찰 보증금 (최저 매각 금액의 10%) 도장, 신분증
-입찰 마감 시간 : 보통 오전 11시에 마감해서 오후 1시 전후로 결과 공개
- 매각 담당 집행관-> 입찰자들의 입찰 가격 비교 공개
① 최고가=> 최고가 매수 신고인( 낙찰자)
② 차순위 매수 신고인
---> 제외 하고 입찰자의 매수 보증금은 즉시 반환
⁎ 매각허가결정 및 확정
법원 ----> 허가 결정 ---> 매각 허가 확정
경매 절차 하자가 없다면 이해 관계인의 항고(매각 허가 이의는 매각 허가가 있을 때 까지만 가능하다}
입찰일로부터 7일 후 가 없다면 허가결정일로부터 7일
매각 허가 확정-> 최고가 매수 신고인= 매수인(보증금 제외, 나머지 잔금 납부) 자격
잔금 지급 기한, 우편 통보 (보통 확정일로부터 7개월 이내 해야 한다 )
※ 잔금 납부 및 소유권 이전 또는 재매각
BUT!! 잔금 납부 X- 보증금 10% 돌려받지 못함.
↳ 계약 불발-> 법원 "재매각"준비 함 (이때는 입찰 보증금을 20% 상향 조정해서 시행한다)
◊ 부동산 실거래가 확인하기
- 아파트, 오피스텔 :KB 부동산 [리브온]
- 빌라
① 실제 거래된 주택들을 찾아서 그 매매 가격과 토지 면적으로 평당가격을 환산한다
② 매매 금액이 개별 공시지가와 주택 공시가 대비 얼마의 비율로 거래되었는지도 파악
- 다가구 주택
① 토지에 대한 개별 공시가, 건물과 토지의 주택공시가=> 세금 징수나 감정평가의 기준이 된다
but, 주택마다 대지와 건출물의 건평과 연면적이 다르고, 층수, 상태, 구조, 도로 인접 여부도 다르므로 가격 차이가 크게 날 수도 있다는 점도 고려해야 한다.